Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından 13 Eylül 2022 tarihinde açıklanan Sosyal Konut Projesinin detayları hakkında TOKİ’nin resmi internet sayfasında şu bilgilere ulaştım:

•“Hak sahiplerine konutlar %10 peşinat ve 240 ay vade ile satılacaktır. Hak sahiplerinin konutlarına ait kalan borç bakiyesi ve aylık taksitler her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez, bir önceki 6 aylık dönemdeki Memur Maaş Artış Oranı dikkate alınarak İdarece tespit edilen oranda artırılacaktır. Konutlar, %10 peşin 240 ay vadeli sabit taksit ödemeli ve taksit başlangıçları konut teslimlerini takip eden ay itibariyle başlayacak şekilde konut satışı yapılacaktır.”

•“Başvuru sahipleri; Nüfus Cüzdanı ile birlikte; Projenin bulunduğu ildeki yetkili Banka Şubelerinde ‘Başvuru ve Satın Alma Taahhütnamesi’ imzalayacaktır. Sosyal konut projesinden ev almak isteyenler başvurularını yapıp ilgili sözleşmeyi imzalamalarının ardından KURA ÇEKİLİŞİ yapılacaktır. “Projenin bağımsız bölüm listesi ve konut fiyatları belirlendikten sonra İdarece tespit edilen tarihte ‘Konut Belirleme Kurası’ çekilecektir.”

•“SÖZLEŞME İMZALANMASI: Konut belirleme kurası ile konutu belli olan alıcılar İdarenin tespit edeceği ve ilan edeceği tarihlerde Bankada (Sözleşme imzalanacak Şubeler ilan edilecektir.) Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalama işlemlerini gerçekleştireceklerdir*.** Hak sahibi olup sözleşme imzalayanlar konutlarını borçları bitene kadar devredemeyeceklerdir.”*

Bu bilgilere göre;

1. 500 TL karşılığında e-devletten veya banka üzerinden başvuru yapılacak ve Başvuru ve Satın Alma Taahhütnamesi imzalanacak.

2. Projenin bağımsız bölüm listesi ve konut fiyatları belirlendikten sonra “Konut Belirleme Kurası” yapılacak.

3. İdarenin belirleyeceği tarihlerde bankada sözleşme imzalanacak.

-Kura ile satın alınacak olan dairenin tespit edilmesinden sonra imzalanan banka sözleşmesine göre belirlenen fiyatın, %10’u peşin kalan kısmı 240 ay vade ile sabit taksitler hâlinde ödenecek.

-Her yılın Ocak ve Temmuz aylarında memur maaşı artış oranına göre ödenecek olan taksitlerde artış yapılacaktır.

-Projeyi imzalayan kişiler ödemelerini düzenli olarak yapmış olsalar dahi tüm ödemeleri bitip idareden ibraname almadıkları sürece sahip oldukları konutları satamayacaklardır.

TOKİ Sosyal Konut Projesi ile ilgili olarak var olan bilgiler bu kadar. Gerek “Başvuru ve Satın Alma Taahhütnamesinde” ve gerek “Banka Sözleşmesinde” yer alan diğer şartların neler olduğunu henüz bilmiyoruz. Dolayısıyla hükümetin anlata anlata bitiremediği bu projenin ne kadar “sosyal” olduğu meçhul. Bu projenin ekonomik menfaat açısından başvurucular için ne kadar kârlı olup olmadığı bir yana biz, bu işlemin caiz olup olmadığı hususuna değineceğiz. Çünkü her Müslümanın bir işe kalkışmadan önce onun şer’i hükmünü öğrenmesi ve ona göre adım atması gerekir.

Buna göre;

1. Her ne kadar satın alınacak olan bağımsız konutun sözleşmede yer alan ilk fiyatı belli olsa da her yıl Ocak ve Temmuz aylarında memur maaş zammına göre ödenecek olan taksitlerde artışın yapılacak olması, satın alınacak olan konuta ödenecek olan toplam tutarı belirsiz hâle getirmektedir. Sözleşmelerde her hususun açık ve net olması gerekir. Bu sözleşmede ise belirsizlik bulunmaktadır. Satılan malın kendisinin, değerinin, cinsinin, çeşidinin veya miktarının meçhul olması, akdin sıhhatine engel olan hususlardandır. Bu sözleşmede satın alınacak olan konutun net fiyatı belli değildir. Konu ile ilgili olarak yapılan açıklamalara göre; 2+1 daire 240 ay vade ile 608 bin lira bedel ve aylık 2.280 lira taksitlerle, 3+1 daire ise 851 bin lira bedel, 3.187 lira aylık taksitlerle 240 ay vade ile satışa sunulacaktır. Ancak 2+1 daire için başlangıçta 608 bin liralık bir bedel belirlenmiş olsa da 240 ay sonunda ödenecek olan toplam tutar, bunun çok çok üzerinde olacaktır. Örneğin; bir kimsenin Eylül 2022 ayı itibariyle bu sözleşmeyi imzaladığını varsayalım. Sözleşmeye esas olan fiyatın %10’u olan 60.800 TL peşin olarak ödendiğinde geriye 547.200 TL 240 ay taksitle 2.280 TL şeklinde ödeneceği varsayılmıştır. Ancak 2022 yılı temmuz ayı maaş zammı olan %41,85’i dikkate aldığımızda Ocak 2023 tarihinde ödenecek olan taksit miktarı (2.280x1,4185=) 3.234,18 TL olacaktır. Üstelik bu rakam Temmuz 2023’te memur maaşlarına göre tekrar güncellenecektir. Bir başka ifade ile taksitler her yıl iki defa artırılacaktır. Sadece 3.243 TL’yi esas aldığımızda ise 240 ay sonra (240x3.243=) 778.320 TL ödenmesi gerekmektedir. Başlangıçta 608 bin lira olan evin değerinde 170.320 TL fazla ödeme söz konusu olmaktadır. Yani ödenecek olan toplam tutar tümüyle meçhuldür, bilinmemektedir. Dolayısıyla bu akit, sıhhat şartından yoksun olduğu için caiz olmayan bir akittir.

2. Banka ile imzalanacak olan sözleşmeye gelince. Yapılan açıklamalara bakıldığında her ne kadar söz konusu konutun satıcısı TOKİ olsa da ödemeler için banka ile sözleşme yapılması gerekmektedir. Yani burada TOKİ adeta aradan çekilmekte ve ödemeler konusunu tümüyle bankalara bırakmaktadır. Günümüzde bankaların tümü haram olan faiz esasına göre çalışırlar. Banka ile imzalanan sözleşmelerin detayları hakkında elimizde bir metin bulunmamakla birlikte günümüze kadar yapılan uygulamaları ve diğer sözleşmeleri dikkate aldığımızda ödenecek olan taksitlerin geciktirilecek olması hâlinde bankalar belli miktarlarda gecikme faizi talebinde bulunurlar. Oysa İslâm ahkâmına göre hangi sebeple olursa olsun borçlu olan kimsenin borcunu ödemeyi geciktirecek olması hâlinde hiçbir surette faiz ya da bir başka isim altında net borcun üstünde bir para ödemesi gerekmez ve alınamaz. Borcunu ödemekte zorlanan, sıkıntıda olan kimsenin imkânı oluncaya kadar beklenmesi gerekir. Borcunu vadesinden daha sonra ödeyecek olması nedeniyle herhangi bir şekilde vade farkı talep edilemez. Meseleyi bu yönüyle ele aldığımızda da bu sözleşme, caiz olmayan sözleşmeler kapsamında yer almaktadır.

3. TOKİ’nin resmî sitesinde “Hak sahibi olup sözleşme imzalayanlar konutlarını borçları bitene kadar devredemeyeceklerdir” denilmektedir. İslâm fıkhına göre herhangi bir malın satın alınması hususunda akit yapan kimsenin malı üzerinde tam tasarruf hakkına sahip olması gerekir. Yani kişi, alım-satım sözleşmesini imzaladıktan sonra malı üzerinde meşru yollarla dilediği şekilde tasarrufta bulunabilir. Satın almış olduğu bu daireyi istediği zaman istediği kimseye satabilir. Ancak bu sözleşmede malın mülkiyeti tam anlamıyla müşteriye intikal etmemektedir ki fakihler, malın mülkiyeti üzerinde tam mülkiyetin ve tasarruf yetkisinin bulunmasını akdin geçerli olması şartlarından saymaktadır. Bu sözleşmeye göre söz konusu gayrimenkul kişinin malı olmamıştır, mülkiyeti altında değildir. Kişi malı üzerinde istediği şekilde tasarrufta bulunamamaktadır. Malın mülkiyetinde sorun bulunmaktadır. Dolayısıyla sözleşme geçerli olmamıştır.

4. Burada henüz ortada olmayan bir malın satışı söz konusudur. Rasulullah SallAllahu Aleyhi ve Sellem [لَا تَبِعْ مَا لَيْسَ عِنْدَكَ] “Yanında olmayan şeyi satma!”[1] Burada ise henüz ortada olmayan, hatta inşa edilmesi için herhangi bir yüklenici ile sözleşmesi, ihalesi yapılmamış konutların satışından bahsedilmektedir. Nitekim TOKİ’den yapılan açıklamaya göre; binaların yapılmasında yapılan müracaatlar dikkate alınacaktır. Yeterli miktarda müracaatların olmaması hâlinde inşaatın yapılmasından vazgeçilecektir.

5. Söz konusu sosyal konut projesinde ev almak isteyenlere daha işin başında “Satın Alma Taahhütnamesi” imzalattırılmaktadır. Bu sözleşme ile kişi, henüz alım-satım sözleşmesini imzalamamış olmasına rağmen daireyi satın almaya zorlanmaktadır. Oysa hadiste Rasulullah SallAllahu Aleyhi ve Sellem şöyle buyuruyor: [إِنَّ الْمُتَبَايِعَيْنِ بِالْخِيَارِ فِي بَيْعِهِمَا مَا لَمْ يَتَفَرَّقَا] “İki kişi alışveriş yaptıklarında birbirlerinden ayrılmadıkları sürece alışverişi devam ettirmek ve bırakmakta serbesttirler.”[1] Burada ise ortada imza altına alınmış bir sözleşme olmamasına rağmen, alıcı malı almaya zorlanmaktadır. Oysa alıcı değişik sebeplerle bu alışverişten vazgeçebilir, devam da edebilir.

Hülasa, TOKİ tarafından yapılacak olan bu Sosyal Konut Projeleri birkaç yönden caiz olmayan sözleşme kapsamında yer almaktadır. Özellikle satın alınacak olan dairenin net fiyatının meçhul olması bile tek başına, bu sözleşmenin geçersiz olması için en önemli sebeplerden biridir.

Yapılan açıklamalarda yer alan hususları dikkate alarak bunları maddeler hâlinde yukarıda açıklamaya çalıştım. Meselenin şer’i açıdan değerlendirmesi bu şekildedir.

---

[1] Müslim, Tirmizî

[1] Tirmizî Kitabu’l-Buyû’